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《基础设施公募REITs规则解读与市场展望》主题研讨会
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2020年4月30日《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行) (征求意见稿)》的推出,标志着备受关注的公募REITs试点走出了“破冰”落地的关键一步。

诚如中国经济时报报道:“试点本身的意义大于推广意义,要真正做起来,公募REITs这条路的困难不少。”资产持有人是否愿意拿出真正优质的基础资产、主体各方的利益和风险如何平衡、专业的服务能力能否跟得上等,都成为公募REITs推行过程中不得不面临和解决的问题。

  2020年5月22日由结构金融学院发起,联合浙江大学金融研究院、正佳企业集团主办,举行了《基础设施公募REITs规则解读与市场展望》线上主题研讨会。

  研讨会由天风证券大湾区管理总部联席总经理刘焕礼先生担任会议主持人,并邀请到招商证券研究发展中心房地场行业主管分析师、董事赵可博士,梦东方集团CFO赵本才先生,金杜律师事务所合伙人方榕女士,戴德梁行估价及顾问服务部董事刘慧女士,中电建基金投资部高级投资总监郝晓宇先生,易方达基金总裁助理梁余音女士为分享嘉宾。

议题一:基础设施公募REITs规则要点及其完善方向

1. 请对目前规则下的公募基础设施REITs的产品形态进行简析,其对于集中度、扩募机制、收益分配的安排具有什么特点,有何国际借鉴?

2. 解析公募基础设施REITs的交易结构及各主要参与方的法律关系。

3. 市场上普遍担心基础设施REITs化存在收益率偏低导致难以匹配投资者,从估值、发行定价和投资者选择上来说,如何实现更好的匹配?

4. 现金流不依赖第三方补贴。所说的第三方是否也包括原始权益人和其指定的资产服务机构?规则要求发行方持有20%左右的战略配售,是否影响出表?公募基金实际控制下,会涉及哪些会计操作?公募基金如何并表?

议题二:解读基础设施公募REITs交易结构中的参与方

5. 资产方应该以怎样的眼光和战略思维看待公募REITs的即将到来?对于基础设施(特别是PPP项目)发起阶段,各参与方应该如何运用Pre+公募REITs的思维构建产品?提前做好布局?

6. 从发行角度看,资产方的主要激励来源是什么?现行规则下关于战略配售的安排是否能够实现出表?有观点认为目前业务实操中存在资产方好的资产不愿意卖,不好的资产又达不到收益率要求的矛盾。

7. 项目公司股权或特许经营权转移的难点是什么?

8. 对于规则中点名提到的优先试点基础设施类型包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等其他基础设施。其资产分别具有怎样的特点?在实施公募REITs化的过程中需要分别注意什么问题?

9. 优质基础设施项目发行REITs的动力是什么?收益率与投资机构需求能否匹配?
公募基金管理人在公募REITs中承担主要的管理职责,其未来业务存在哪些挑战?从应对机制上来说,有哪些建议?

10. 券商在产品中承担了重要的角色,作为财务顾问和产品推介机构的主要政策用意是什么?存在的委托代理问题是什么?如何解决激励相容的问题?

议题三:关于基础设施公募REITs的市场机会研判

11. 从目前规则点名的资产类型看(仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等其他基础设施),基础设施REITs率先突破的方向最有可能是什么类型的资产?目前公募REITs产品的顺利落地是否仍存在尚未明确的必要条件?

12. 规则中关于基金管理人职责方面,提到了可以设立子公司或者委托第三方项目管理公司。关于第三方项目管理公司,主要有哪些机构可以作为适合的管理对象?比如前期从事类REITs业务发展起来的私募基金,专业的基础设施建设、运营机构?未来第三方机构演变为一类资质(或牌照)业务的可能性有多大?

13. 投资者的参与机会。公募基础设施REITs的收益率特征如何?

14. 公募基金最重要的流动性如何解决?做市制度是否适合公募REITs?

15. 公募REITs给ABS参与各方提供了一个新的方向,但随着REITs从试点到全面发展,机构和从业人员如何在其中找到长期价值?

议题四:国际REITs杂谈兼论C-REITs

16. 介绍一下国外基础设施REITs的主流交易结构及产品市场表现。

17. 从国际REITs经验看,关于REITs底层标的管理方面,有何借鉴之处?C-REITs关于资产运营方面有哪些路径可以选择?

18. 从解决REITs运营效率,提升项目收益,从而提高投资者收益角度看,国际REITs有哪些值得借鉴的经验,其在C-REITs中如何嫁接和落地?

议题五:公募REITs发展路径与方向的未来畅想

19. 公募REITs的未来法律法规与政策发展展望,还需要哪些配套政策和市场基础设施(比如做市交易制度等)?

20. 基础设施REITs与新基建的搭配发展展望。

21. 本次规则特别指出不包含住宅和不动产,请问本次试点对未来住宅和不动产REITs的推出有何试错作用?

议题围绕REITs产品界定,产品形态,交易结构及法律关系,基础设施资产标的筛选研判、定价、收益分配、出并表,各参与方关系、博弈与协调,项目端、金融机构端、投资机会端、从业人员职业发展端机会研判,国际REITs与国内C-REITs特征对比、经验借鉴,未来发展展望等二十多个细分议题进行深入讨论,为行业更好地认识和定位中国基础设施公募REITs,如何把握市场机会,提前布局行业发展风口提供了思考和借鉴。

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